Покупка квартиры: пять самых частых ошибок при передаче денег

Передавать деньги продавцу, а тем более его представителю, предварительно не ознакомившись с оригиналами правоустанавливающих документов, - дело сомнительное

Фото: Олег УКЛАДОВ

Передача денег при покупке квартиры – один из самых ответственных, но вместе с тем и рискованных этапов сделки , особенно для покупателя. Ведь это та грань, когда он фактически лишается денег, но пока еще не становится полноправным владельцем квартиры. И именно здесь чаще всего совершаются ошибки. Самые распространенные из них - в обзоре адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

Ошибка 1. Соглашаться на сделку, если не подтверждено право собственности на квартиру

Передавать деньги продавцу, а тем более его представителю, предварительно не ознакомившись с оригиналами правоустанавливающих документов, - дело сомнительное. Риелтор может долго убеждать вас в идеальной схеме такого расчета. При ней, в момент подписания договора в офисе агентства недвижимости, покупателю впервые предлагают взглянуть на бумаги, подтверждающие собственность владельца – это может быть как свидетельство, договор купли-продажи, так и выписка из ЕГРН (единый госреестр недвижимости) , но обязательно датированная числом на день оформления. Затем стороны рассчитываются - происходит передача денег.

Такая процедура таит в себе массу рисков. И самый главный из них – это большая вероятность нарваться на мошенников. Ведь, если вам раньше не показали основные документы, всячески уклоняясь от этого, или продемонстрировали их копии, то здесь не исключены разного рода опасности и подводные камни – например, квартира может находиться под обременением или право собственности на данный объект принадлежит совсем другому лицу. Таким образом, покупателю фактически не оставляют времени на его юридическую проверку.

Ошибка 2. Пренебрегать распиской

Факт передачи денег должен быть зафиксирован. Наличие расписки обязательно – это касается той ситуации, когда происходит полный расчет наличными деньгами и, тем более, если вносится предоплата в виде аванса или задатка.

При этом, когда вы оплачиваете всю сумму полностью, договор в качестве подтверждения факта передачи не играет никакой роли.

- С правовой точки зрения этот документ лишь фиксирует существующую сделку, - объясняет адвокат Олег Сухов, - ее условия и исполнение обязательств с обеих сторон, и не может быть доказательством денежного обмена.

Поскольку рукописные бумаги имеют одинаковую юридическую силу с напечатанными документами, расписку лучше написать от руки. Кроме ФИО, имеет смысл указать в ней паспортные данные непосредственных участников сделки и возможных свидетелей. Не лишним будет продублировать описание объекта – предмета договора, а также его полную стоимость и сумму, которую покупатель передает продавцу. Заверенная подписями расписка послужит хорошим свидетельством в суде на тот случай, если продавец вдруг будет отрицать факт расчета.

Ошибка 3. Использование банковской ячейки вместо аккредитива

При всех очевидных преимуществах использования банковской ячейки во время покупки квартиры, эта процедура также несет в себе определенные риски, поскольку речь идет о наличном расчете.

В последние годы в нашей стране участились случаи краж из депозитных сейфов, при этом, как показывают судебные прецеденты, призвать к ответственности банк и взыскать с него утраченные суммы зачастую невозможно. Договоры, которые кредитные организации предлагают заключить клиенту, разработаны таким образом, чтобы максимально защитить свои интересы и застраховать потери. Обычно банки настаивают на том, что они всего лишь сдают ячейку в кратковременную аренду, а не обеспечивают сохранность ее содержимого.

Другой вопрос – сколько денег пострадавший клиент может запросить с банка.

- Это придется доказывать и обосновывать, ведь в договоре с организацией сумма и номинал хранящихся банкнот опять же намеренно не прописываются. Кроме того и в договоре купли-продажи реальная стоимость квартиры может быть занижена, - обращает внимание адвокат Олег Сухов.

Поэтому, если покупатель заинтересован в минимизации собственных рисков, то лучше отказаться от передачи денег посредством банковской ячейки, а использовать более дорогой, но зато наименее безопасный способ – перечисление через аккредитив.

Ошибка 4. Соглашаться на внесение крупного задатка

Какие-либо предоплаты по сделке обычно обеспечивают исполнение договора, то есть свидетельствуют о серьезности намерений и гарантируют, что покупатель выполнит взятые на себя обязательства. Поэтому другая сторона, как правило, настаивает на задатке.

Его средний размер обычно составляет в от 1 до 5 % от суммы сделки. И завышенные потребности продавца должны, как минимум, насторожить покупателя. Если от вас просят половину от стоимости квартиры, а то и больше, не соглашайтесь на такие условия. Даже если у вашего контрагента нет нечестных намерений по отношению к вам, такая схема перекладывает на ваши плечи необоснованно большую часть затрат по страхованию рисков незаключения сделки.

Также имейте в виду, что сумма задатка обязательно фиксируется в дополнительном договоре или в расписке, заверенной подписями обеих сторон.

Ошибка 5. Рассчитываться до регистрации сделки

В интересах покупателя максимально приблизить момент расчета с продавцом к дате подачи документов в регистрирующий орган. Зачастую от покупателя требуют полной оплаты стоимости квартиры до регистрации договора. Закон оптимизировал сроки проверки документов и с прошлого года они составляют уже не месяц, как раньше, а 7 календарных дней.

Но получается так, что в этот период вы, уже полностью выполнив свои обязательства по договору, все равно не имеете стопроцентной гарантии того, что станете полноправным владельцем приобретенной собственности. Риски того, что сделка не будет зарегистрирована в установленный срок или вообще не состоится, невысоки, но они полностью на ваших плечах. Не говоря уже об упущенной выгоде от неиспользования денежными средствами.

- Поэтому, - рекомендует адвокат Олег Сухов, - настаивайте на том, чтобы передача денег состоялась не раньше даты ее регистрации.